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Estimer la valeur de son bien immobilier est une étape cruciale pour réussir une vente. Découvrez tous les conseils pour ne pas faire d’erreur et correctement estimer le prix de votre maison.

VENDEUR : COMMENT BIEN ESTIMER LE PRIX DE VOTRE MAISON ?


Impossible de connaître le prix de vente précis d’un logement : il résulte de la rencontre entre une offre et une demande et n’est fixé qu’au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente.

Ainsi, il est important de déterminer un prix qui permet de trouver preneur dans des délais assez courts sans pour autant sous-évaluer la maison. En effet, nombreuses sont les maisons à ne pas trouver acquéreur à cause d’une estimation mal réalisée.

Voici les critères qui permettent d’apprécier la valeur de votre maison :

  • L’emplacement géographique : le trafic routier, la proximité des écoles ou la tranquillité des alentours sont autant de critères qui impactent directement la valeur d’une maison. Par exemple, deux maisons similaires auront un prix de vente complètement différent en fonction de leur quartier.
  • La dynamique du quartier : pour connaître les futurs aménagements de votre quartier, n’hésitez pas à consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) disponible en mairie. Vous pourrez ainsi étudier la vision à long terme prévue par la localité (espaces verts, commerces, transports…) et impacter le prix de votre maison en conséquence.
  • Les caractéristiques du bien : l’immobilier est un marché particulier où le “coup de cœur” se déclenche souvent chez un acheteur. Voici quelques caractéristiques non-exhaustives qui peuvent pencher en la faveur d’un achat : travaux à prévoir, parking, espaces verts, aménagement et décoration intérieure, orientation, etc.
  • L’état extérieur de la maison : une maison individuelle aura plus de valeur si son aspect extérieur est attirant : ravalement de façade, toiture, portail et clôture, etc.
  • La surface de terrain : elle a une incidence cruciale sur la valeur d’une maison. Dans les secteurs urbanisés, la plupart des terrains ne mesurent pas plus de 250 m². Supérieurs à 500m², ils commencent à devenir très intéressants et font vite gonfler le prix de vente d’un logement. Prenez aussi en compte le type de terrain : plat, en pente, en cuvette, triangulaire, etc.
  • La gestion des vues : l’absence de vis-à-vis est un atout majeur pour une maison individuelle. C’est d’autant plus vrai pour les habitations situées en lotissement qui sont parfois très proches les unes des autres mais qui n’est pas le cas d’un beau terrain arboré qui cachera son propriétaire de son voisin.
  • Charges de lotissement ou de copropriété : même si elles ne concernent souvent que l’entretien des parties communes, elles peuvent facilement impacter le prix total de la maison.
  • Les performances énergétiques : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), lancé en 2011, a une incidence sur le prix. Une étude conjointe des Notaires de France et de la Caisse des Dépôts de Consignations a démontré en 2014 l’impact positif d’une bonne étiquette énergétique sur la valeur d’un logement.

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QUELLES MÉTHODES POUR ESTIMER LE PRIX DE VOTRE MAISON ?


La méthode par comparaison

La méthode d’estimation par comparaison consiste à évaluer le prix de votre maison en le comparant avec le prix de biens similaires. En vous aidant des agences immobilières, identifiez des maisons qui ressemblent à la votre en termes de qualité et d’emplacement. Cette méthode est également utilisée pour l’estimation des appartements.

Souvent, les prix constatés sont de 5% et parfois 10 % supérieurs au prix de vente final. En utilisant cette méthode par comparaison, agissez donc avec précaution. Ne surévaluez pas votre bien et gardez conscience qu’un prix est toujours négocié avant une vente.

La méthode par capitalisation

La méthode d’estimation par capitalisation est particulièrement intéressante si votre maison est destinée à la vente en tant que futur bien locatif. Il est possible, grâce à un loyer prévisionnel et un indice de rentabilité brute, d’extrapoler la valeur de vente de votre maison.

L’indice de rentabilité brute d’un bien immobilier se calcule en divisant le loyer annuel par le prix de vente du bien, le tout multiplié par 100. Par conséquent, la formule de calcul de valeur du prix de vente est la suivante :

PRIX DE VENTE ESTIMÉ () = LOYER ANNUEL (en €) / INDICE DE RENTABILITÉ BRUTE (en %)

L’indice de rentabilité peut différer selon les régions et quartiers mais de manière générale, on l’estime en moyenne entre 4 et 6% pour une maison ancienne (+10 ans) et entre 3 et 4% pour une maison récente (-10 ans).

Cela implique de ne pas surcoter le logement. L’acquéreur de votre maison ne pourra pas compenser un prix d’achat trop élevé en augmentant le loyer, ce qui n’intéresserait aucun locataire et l’empêcherait de réaliser une plus-value sur l’investissement.

Voici un exemple concret :
Une maison 4 pièces de 100 m2 habitable, sur un terrain de 500 m2, construite en 1975 dans le quartier du grand large à Meyzieu (69330), et louée 1200 € mensuel hors charges, rapporte 14 400 € de loyers annuels.

Pour définir le prix de vente de cette maison, nous allons nous baser sur une rentabilité moyenne de 4%.

14 400€ / 0,04 = 360 000€

Le prix de vente de la maison va donc atteindre 360 000 €.

PAR QUI FAIRE ÉVALUER SON BIEN IMMOBILIER ?


L’estimation immobilière d’un logement est une discipline compliquée car les critères à prendre en compte sont nombreux. Si des méthodes existent, l’expertise immobilière reste la meilleure solution et permet d’estimer un prix en phase avec le marché sur la base d’éléments tangibles.

Au regard des évolutions du marché immobilier, la durée de vie d’une expertise immobilière est d’environ six mois. Passé ce délai, elle peut devenir obsolète. Pour calculer au plus juste le prix de vente d’un logement, vous pouvez faire réaliser une expertise détaillée. Un expert analysera tous les éléments qui influent sur la valeur de la maison.

Pour une estimation précise et rapide du prix de vente de votre bien immobilier, n’hésitez pas à remplir notre formulaire.

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