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Vous souhaitez vendre votre appartement mais vous n’avez pas la moindre idée de comment estimer sa valeur ? Voici quelques conseils pour ne pas faire d’erreur et vendre votre bien immobilier au meilleur prix.

À LA RECHERCHE DE LA BONNE ESTIMATION DE SON APPARTEMENT


La fixation précise du prix de vente d’un logement est difficile tant celui-ci dépend de l’offre et de la demande. La valeur d’un appartement n’est finalement connue qu’au moment de la signature du compromis de vente ou promesse de vente.

L’équilibre est la clé d’une bonne estimation du prix d’un appartement. Sans sous-évaluer le bien immobilier, il convient de déterminer la bonne valeur pour qu’un acheteur puisse s’y intéresser.

Voici les critères qui permettent d’apprécier la valeur de votre appartement :

  • La situation géographique de l’adresse : l’emplacement est la clé ! Transports, écoles, nuisances, qualité de vie, sécurité : un appartement bien situé sera toujours plus facile à vendre et à revendre. A caractéristiques égales d’un bien, les différences de prix peuvent être conséquentes d’un quartier à l’autre.
  • La dynamique du quartier : un quartier dont les commerces ferment les uns après les autres, ou qui serait exposé à un trafic routier important, impacte de manière certaine le prix d’un bien. A l’inverse, si des aménagements urbains prévoient la construction d’espaces verts à proximité, la valeur du bien pourra être revue à la hausse. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU), disponible en mairie, sera une source précieuse sur les orientations prévues en matière d’urbanisme.
  • Les caractéristiques du bien : c’est le critère probablement le moins objectif mais celui qui déclenche un coup de cœur chez l’acquéreur. S’il est difficile d’être exhaustif sur les caractéristiques du bien idéal, nous pouvons citer les travaux à prévoir, sa situation (étage, rez-de-chaussée, côté rue…), sa superficie, son agencement, ses équipements (parking, garage, terrasse, jardin, ascenseur) et son orientation (ensoleillement, vis-à-vis, vue).
  • L’état de l’immeuble : un immeuble ancien dont la façade est terne et sur lequel des fissures sont apparentes ne rassurera par un acquéreur potentiel. Les acheteurs ont en effet tendance à fuir les immeubles pour lesquels d’importants travaux sont à prévoir (ravalement de façade, réfection des parties communes, travaux sur ascenseur, etc.).
  • Copropriété et charges : si votre bien est situé dans une copropriété dont les charges sont élevées, il y a de fortes chances que vous deviez faire un geste auprès de l’acquéreur. Pensez donc à leur montant au moment de fixer le prix de votre bien.
  • Les performances énergétiques : depuis son arrivée en 2011, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a une incidence croissante sur le prix. Une bonne étiquette énergétique est synonyme d’économies réalisées. La valeur d’un logement augmente en conséquence.

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LES MÉTHODES POUR ESTIMER LE PRIX DE VOTRE APPARTEMENT


La méthode par comparaison

Comme pour l’estimation d’une maison, estimer la valeur d’un appartement peut se faire via la méthode par comparaison. En sélectionnant des biens en vente dans votre secteur géographique et à niveau égal de qualité, vous pouvez évaluer le prix de votre logement.

Attention, les prix fixés sur les annonces des agences immobilières sont souvent 5 à 10% plus élevés que le prix de vente final. Les négociations entrent souvent en jeu et vous devez l’impacter dans votre estimation pour éviter les mauvaises surprises.

La méthode par capitalisation

Si votre appartement en vente cible les acheteurs qui souhaitent ensuite le transformer en bien locatif, la méthode par capitalisation est plus intéressante. Elle permet de calculer l’estimation du prix de vente de votre appartement grâce au loyer prévisionnel et au taux de rentabilité.

Cet indice de rentabilité d’un bien immobilier se calcule en divisant le loyer annuel par le prix de vente de l’appartement, le tout multiplié par 100. La formule de calcul de la valeur du prix de vente est donc la suivante :

PRIX DE VENTE ESTIMÉ (m²) = LOYER ANNUEL (en €) / INDICE DE RENTABILITÉ BRUTE (en %)

Même si l’indice de rentabilité varie selon les quartiers et les villes, on l’estime en moyenne entre 5 et 7% pour un appartement ancien (+10 ans) et entre 3 et 4% pour un appartement plus récent (-10 ans).

Pour un futur acheteur, en cas de prix de vente trop élevé, la fixation du prix du loyer est finalement son seul levier de rentabilité. Attention donc à ne pas réaliser une estimation trop élevée du prix de votre appartement, au risque de décourager les investisseurs.

Voici un exemple concret :
Un studio situé dans un immeuble de 1950 à Villeurbanne (69100), loué 550 € mensuel hors charges, rapporte 6.600 € de loyers annuels.

Pour définir le prix de vente de ce studio, nous allons nous baser sur une rentabilité moyenne de 5%.

6600€ / 0,05 = 132 000€

Le prix de l’appartement va donc atteindre 132 000€.

LE CHOIX DE FAIRE EXPERTISER VOTRE BIEN IMMOBILIER


Pour que l’estimation du prix de votre appartement soit la plus précise possible, faites appel à un expert. Au contact des biens immobiliers et de leur marché, il saura étudier précisément les caractéristiques de votre logement et de son quartier pour vous proposer une expertise immobilière dont la valeur est valide pour une durée de 6 mois.

En remplissant le formulaire de notre site, nous estimons de manière précise et rapide votre appartement.

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