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La vente de votre terrain vous pose problème car vous n’avez pas encore réussi à fixer son prix ? Voici quelques conseils pour vous aider à estimer votre terrain.

COMMENT ESTIMER LA VALEUR D’UN TERRAIN ?


Superficie, orientation, accès, terrain isolé ou en lotissement, sont autant de facteurs à prendre en compte lorsqu’on estime la valeur d’un terrain. En effet, la construction d’une maison est directement fonction de ce dernier, pas l’inverse !

De plus, il est important de séparer le terrain à bâtir des terrains agricoles, dont les normes diffèrent et les prix de vente également.

Voici les critères qui permettent d’apprécier la valeur d’un terrain :

  • Superficie : le prix du terrain dépendra de sa superficie mais également de son emplacement. Un terrain à bâtir situé en pleine agglomération est bien évidemment plus onéreux qu’en campagne. La forme de la parcelle est également à prendre en compte car elle conditionnera les plans de votre maison.
  • Relief : à priori, votre construction devra suivre les mouvements du sol et tout du moins s’adapter à la topographie. Un terrain en pente accueillera un type différent de maison qu’un terrain plat et il convient d’y penser avant l’achat du terrain. Les aménagements seront plus onéreux si le terrain est accidenté, de même que tous les travaux de terrassement.
  • Végétation : examinez les plantes et arbres qui ornent le terrain et tâchez d’estimer ce que vous devrez élaguer et ce que vous pourrez garder. Les plans de votre maison devront s’harmoniser avec la végétation environnante.
  • Exposition : ayez déjà à l’idée la façon dont pourrait être orientée la maison par rapport aux accès au terrain. Pour une meilleure économie, les pièces à vivre doivent être au sud ou à l’ouest et les chambres à l’est. Garage et pièces utilitaires sont au nord. Pensez aussi au vent dominant lorsque vous voudrez créer une terrasse.
  • Vue : vous craquez pour la vue magnifique que vous imaginez déjà pouvoir contempler de votre salon ou de votre terrasse ? Allez-vous renseigner à la mairie et étudiez attentivement le P.L.U (Plan Local d’Urbanisme) qui vous évitera d’acheter un terrain en face duquel se construira l’année suivante un gymnase ou un centre commercial !
  • Servitudes et mitoyenneté : il convient de vérifier, avant l’achat de votre terrain, de nombreux points qui pourraient vous rendre le quotidien très désagréable si vous n’y avez pas prêté attention. Ceci est souvent détaillé dans le cahier des charges du lotissement et le titre de propriété du vendeur. Consultez-le ou faites-en la demande à votre notaire.

DIFFÉRENCIER LES TYPES DE TERRAINS


Les prix de vente de terrains à bâtir sont parfois vingt fois plus élevés que les terrains non-constructibles. La première question à vous poser est donc la suivante : mon terrain est-il une parcelle agricole ou est-il constructible ?

Comment connaître le statut d’un terrain ?

Le Plan Local ­d’Urbanisme (PLU)­ et le Plan ­d’Occupation des Sols (POS) déterminent le statut du terrain et y attribuent des droits. Ils sont nécessaires aussi pour déterminer la surface habitable maximale de votre construction.

Ce qu’il faut savoir : COS et CES

La nouvelle Loi ALUR du 27 mars 2014 (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) a adopté l’article 158 qui supprime totalement le Coefficient d’Occupation des Sols (COS). Néanmoins, il reste encore applicable temporairement dans certaines communes. Le Coefficient d’Emprise au Sol (CES) est donc le référant le plus utilisé pour calculer la surface maximale au plancher d’une construction.

La formule est la suivante :

SURFACE DE PLANCHER MAXIMALE () = SURFACE DU TERRAIN () x CES (ou COS)

Prenons l’exemple d’un terrain d’une surface de 500 m² :

Si CES ou COS = 0.3 (30%)
Surface de plancher maximale = 500 x 0,3 (30%) = 150 m².

Estimer un terrain à bâtir

Qu’il soit en lotissement ou hors lotissement, isolé, en secteur diffus ou agricole, un terrain à bâtir est par définition destiné à recevoir une construction.

Ces types de terrains sont rares et convoités, surtout en zone urbaine, et leurs tarifs varient selon leurs emplacements, à l’instar des maisons ou des appartements. En région Lyonnaise, l’estimation d’un terrain à bâtir se situe entre 150 € à 1000 €/m².

Pour bénéficier d’une caution au prix proposé, il est recommandé de se faire aider par un expert immobilier dans l’évaluation d’un terrain. Plusieurs éléments doivent ainsi être pris en compte lorsque l’on détermine la valeur d’un terrain constructible : la possibilité d’obtenir un permis de construire, la situation du terrain ainsi que la présence d’éléments d’équipement et de viabilité (raccord du terrain à l’eau, gaz, électricité…).

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La méthode d’évaluation par comparaison pour les terrains à bâtir comprend 3 phases distinctes :

    • la recherche des ventes de biens de même nature : elle sera guidée par des critères liés à la nature du bien et à l’activité du marché (catégorie de biens sur laquelle porte l’étude, secteur de recherche pertinent, étendue de la période de comparaison).
    • la sélection des termes de références significatifs : deux biens peuvent être de même nature sans pour autant être comparables. Il convient donc de sélectionner des biens ayant le maximum de points communs au niveau des caractéristiques physiques et juridiques et au niveau de l’environnement économique.
    • l’analyse des prix déclarés : elle doit permettre de déduire avec un maximum de certitude la valeur vénale recherchée. Elle peut être réalisée par comparaison directe en cas de similitude suffisante des biens ou lorsque le prix global a une signification économique particulière.

Estimer un terrain en lotissement

Un terrain en lotissement est déjà raccordé aux réseaux et donc constructible. De plus, les accès sont aménagés, la parcelle (dont la forme est adaptée à une construction) est déjà bornée et vous pourrez donc de suite déterminer la surface constructible.

Il convient d’étudier attentivement le cahier des charges du lotissement qui pourrait ne pas convenir à votre mode de vie ou à vos projets de construction.

À noter que, du fait des installations déjà prévues, le prix d’un terrain en lotissement est supérieur à celui d’un terrain en secteur diffus. Prendre en considération tous ces points pour estimer la valeur d’un terrain permet ainsi de se projeter plus facilement.

Estimer un terrain isolé ou en secteur diffus

Les terrains isolés doivent répondre à certaines normes pour être jugés constructibles. Une fois validés, ils offrent une très grande liberté concernant la création de logement ou de bâtiment.

Pour correctement estimer votre terrain isolé, renseignez-vous au préalable sur la qualité des sols et sur les règles de construction de la mairie, qui vous seront systématiquement demandées par les potentiels acheteurs.

Estimer une terre agricole

En zone agricole, la nature du sol est essentielle. Les conditions climatiques exercent une influence sur la valeur d’un terrain, notamment les précipitations et le ­nombre de jours de gel enregistrés.

La valeur d’un terrain agricole dépend notamment des éléments suivants :

    • facteurs physiques : climat, relief, qualité de la terre, cours d’eau, réseau d’irrigation, qualité des plantations, etc.
    • facteurs juridiques : servitudes de passage, bail, possibilité de diviser le terrain en unités plus petites, etc.
    • facteurs économiques : terrain situé près d’une zone constructible, à proximité d’une agglomération, présence de bâtiments d’exploitation, etc.

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Vous l’aurez compris, estimer votre terrain demande d’avoir une connaissance très poussée du marché immobilier, de la catégorisation de la parcelle et de nombreuses spécificités légales.

Vous vous sentez perdu ? Pas d’inquiétude ! En répondant au questionnaire suivant, notre connaissance du secteur et des prix généralement pratiqués nous permettra ainsi de vous proposer une estimation précise et rapide de la valeur de votre terrain.

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